Ok il prezzo è giusto

Vi è mai capitato, durante le vostre ricerche nei portali immobiliari, di vedere un annuncio simile agli altri di vostro interesse sotto tutti gli aspetti, ma con un prezzo nettamente più alto della media?

Proviamo a capire insieme i motivi per cui potrebbe verificarsi questo fenomeno.

Certo, da un lato potremmo semplicemente supporre che sia un prezzo scelto da un proprietario che sta sopravvalutando il suo immobile, ma la realtà ha spesso delle sfumature un po’ più complesse.

Per semplicità, analizziamo tre situazioni estremamente comuni da trovare sul mercato:

-              Il proprietario sceglie un valore al metro quadro arbitrario, non basato su un’approfondita indagine di mercato, sopravvalutando, per affetto o per necessità della somma richiesta, l’immobile;

-              Il proprietario ritiene che avere come punto di partenza un prezzo alto possa favorirlo in fase di trattativa, permettendogli, pur venendo incontro alle richieste dell’acquirente, di vendere comunque ad un prezzo elevato;

-              Il proprietario, consapevole dell’eccessivo prezzo richiesto, sceglie comunque di proporsi in questo modo, perché non ha fretta di chiudere l’operazione (magari può ricomprare anche senza vendere, oppure si tratta di un immobile ricevuto in successione su cui non ha progetti) e dunque attende che arrivi un compratore disposto a pagare la cifra che lui richiede;

Queste tre casistiche, che talvolta possono coesistere insieme, conducono, nella stragrande maggioranza dei casi, al medesimo risultato: l’immobile proposto rimane per lungo tempo sul mercato, perdendo quell’appeal che avrebbe potuto avere quando era ancora una novità, e infine, nel migliore dei casi, verrà venduto ad un prezzo inferiore a quello che si sarebbe potuto realizzare iniziando subito la pubblicità con una valutazione adeguata.

Queste “strategie” falliscono anche a causa dell’esistenza dei portali immobiliari stessi, grazie ai quali un acquirente anche alle prime armi riesce, tramite ricerche parametrate per zone e caratteristiche, a farsi un’idea piuttosto chiara di quelli che sono i valori degli immobili in una certa area, o almeno sufficientemente chiara da notare delle palesi incongruenze in un prezzo.

Questi approcci alla vendita e alle valutazioni potevano, più o meno, avere un senso quando l’unico modo per conoscere gli immobili in vendita era entrare a chiedere nelle agenzie, o comprare i giornali di inserzioni; potendo contare solo su queste piccole finestre sul mercato era ben difficile farsi un’idea complessiva dell’andamento dei prezzi, oggi tuttavia si ha a che fare con acquirenti mediamente molto più informati.

Ma quindi i portali immobiliari sono uno strumento adeguato a capire l’andamento dei prezzi?

Non proprio, anche se è un’idea diffusa che lo siano.

Basti pensare che noi grazie ai portali possiamo vedere i prezzi richiesti per gli immobili in una data zona, ma sono appunto questo, richieste; non abbiamo nessuna evidenza di quelli che sono davvero i prezzi di compravenduto.

Raramente i prezzi di richiesta corrispondono ai prezzi finali, un minimo di trattativa è del tutto usuale, ma se il nostro metro di giudizio sono i prezzi che si vedono pubblicati, come possiamo in autonomia giudicare se compriamo, o vendiamo, al giusto prezzo?

La risposta è che, purtroppo, se non posso fare il confronto con altri casi simili al mio non potrò mai giudicare con cognizione di causa, ed è qui che diventa decisiva la competenza e l’esperienza del professionista.

L’agente immobiliare è l’unica figura professionale in grado di soppesare le oscillazioni del mercato, che sono molto più frequenti di quanto magari si potrebbe immaginare, proprio perché opera continuamente all’interno di esso e conosce di prima mano i valori di compravenduto. Non solo, non operando per sé stesso, ma come mediatore tra acquirente e venditore, riesce a giudicare la bontà delle operazioni da una posizione terza, non interessata.

Quindi basta contattare un’agenzia immobiliare e la casa si vende?

Come sempre, dipende.

Se la mia aspettativa è che l’agenzia immobiliare venda l’immobile al prezzo che desidero, potrei rimanere deluso.

È certamente vero che una buona agenzia dispone dei mezzi necessari a pubblicizzare e valorizzare la mia casa al massimo, incrementando notevolmente le mie possibilità di vendita, anche in tempi molto brevi; tuttavia, solo perché una casa è ben pubblicizzata non significa che la venderò al di sopra del suo valore di mercato.

Se si contattasse un agente immobiliare sarebbe opportuno farlo con l’idea di ascoltare e, eventualmente, accettare la valutazione che ci proporrà; si può sempre rifiutare la valutazione ricevuta, ovviamente, o cercarne altre, ma imporre un prezzo significativamente più alto di quello valutato è sempre sconsigliabile; l’agenzia immobiliare ha interesse tanto quanto il venditore al successo della vendita, perché mette in campo tempo, soldi ed esperienza per arrivare al risultato e non trarrebbe alcun vantaggio dal consigliare un prezzo di vendita inadeguato.