Locazione per principianti

Caro affitti, affitti brevi, affitti lunghi, affitti transitori, affitti per studenti, caparra, cauzione…

Di affitti si parla sempre tanto e, spesso, con non poca superficialità; tentiamo allora di fare un po’ di chiarezza e riassumere le regole essenziali di questo istituto, per poi andare ad approfondire gradualmente insieme.

Partiamo con una questione puramente terminologica: se parliamo di immobili abitativi, quindi di case, “affitto” è una dicitura scorretta, dovremmo invece parlare di “locazione”. Ovviamente esiste il termine “affitto”, ma si usa soltanto nell’ambito degli immobili commerciali.

Dunque, quando stipulo un contratto di locazione con un proprietario, di fatto, cosa sto concordando?

Semplificando al massimo, sto pattuendo la concessione, da parte del proprietario, dietro pagamento di un canone di locazione annuo, del diritto temporaneo ad abitare e risiedere nel suo immobile in maniera esclusiva.

Partiamo proprio da questo aspetto, la temporaneità, perché i contratti di locazione prevedono sempre una durata; la più nota è sicuramente quella dei 4 anni più 4, il classico contratto a canone libero, che prevede che il locatario, o più semplicemente il conduttore, possa abitare per un minimo di 4 anni nella casa.

Allo scadere di questo periodo, qualora il proprietario desideri rientrare in possesso dell’immobile, attenendosi alle motivazioni elencate dalla Legge 431/1998, art.2 per chi non teme il linguaggio giurisprudenziale, dovrà preavvisare il conduttore almeno 6 mesi prima della naturale scadenza del contratto.

Questo implica ovviamente che, a patto che il canone di locazione e le spese vengano regolarmente pagate, il proprietario di casa non può, prima della scadenza del contratto, pretendere il rilascio dell’immobile.

E il conduttore? È costretto a rimanere nella casa per tutta la durata del contratto? Ovviamente no.

L’unica cosa che si richiede al conduttore, qualora desideri lasciare l’immobile prima della scadenza, è di dare un congruo preavviso, stabilito per legge in 6 mesi ma, se le parti lo concordano, accorciabile fino a 3.

Scaduti i primi 4 anni di contratto, se nessuno dice nulla, si rinnova tutto per ulteriori 4 anni. Attenzione però, perché alla prima scadenza il proprietario potrebbe decidere si di continuare il rapporto di locazione, ma modificando il canone (inutile dire che in questi casi “modifica” si traduce nel 99,999% dei casi in “aumento”), in questo caso dovrà comunque comunicare questa scelta 6 mesi prima, in modo che il conduttore possa decidere se accettare o meno la variazione.

Dunque, ricapitolando, conduttore e proprietario si incontrano e decidono, con regolare contratto, di vincolarsi reciprocamente, l’uno al pagamento del canone, l’altro alla concessione del suo bene immobile, sembra semplice giusto?

Sbagliato.

Mettiamoci un attimo dalla parte del proprietario di casa che, verosimilmente, non conosce la o le persona/e a cui dovrebbe concedere casa sua, come può tutelarsi? È vero che esiste la procedura di sfratto qualora il conduttore non paghi il canone, ma richiede tempo, è causa di grande stress e anche di un non trascurabile esborso di denaro (che poi dovrebbe essere risarcito dalla parte perdente però, insomma, intanto deve essere anticipato dal proprietario); per questa ragione la Legge riconosce al proprietario alcune, impropriamente dette, tutele preventive.

Questo è un tema su cui, lo dico per esperienza diretta, tanto i conduttori quanto i proprietari fanno spesso grande confusione. Innanzitutto, prima ancora di firmare il contratto vero e proprio, sarebbe buona norma fare una proposta di locazione scritta, dove conduttore e proprietario si accordano già su tutti quelli che saranno gli aspetti essenziali del loro contratto (canone, spese, durata del contratto ecc.) e alla firma di questa proposta corrispondere, dal conduttore al proprietario, un importo di denaro a titolo di caparra confirmatoria.

Questa caparra confirmatoria tante volte viene impropriamente chiamata cauzione, ma vedremo tra poco che sono due cose completamente diverse, con scopi completamente differenti.

Con la caparra le parti si dicono: abbiamo stabilito che dal giorno X inizierà il nostro rapporto di locazione e firmeremo il regolare contratto, per dimostrarci il nostro reciproco impegno tu conduttore mi versi la somma Y (di solito corrispondente alla prima mensilità più le spese, se presenti); se da qui al giorno X concordato tu deciderai di rinunciare alla locazione, io proprietario terrò per me la somma versata, a titolo di risarcimento per il danno recatomi; al contrario, se io proprietario dovessi decidere di non voler più firmare il contratto con te, ti restituirò l’importo che già mi hai versato e procederò a versarti una somma uguale, per risarcirti.

La somma versata poi, spesso, per comodità alla firma del contratto vero e proprio, viene considerata la prima mensilità di locazione (ammesso che copra tutta la cifra necessaria).

E quindi la Cauzione?

La Cauzione è un'altra somma, concordabile nel massimo in 3 mesi di canone, che si versa alla firma del contratto, dal conduttore al proprietario, a titolo di deposito per coprire eventuali danni che il conduttore potrebbe arrecare all’immobile da qui al rilascio dei locali.

Un esempio tra i mille che si potrebbero fare: il conduttore durante la sua permanenza ha rotto le porte a vetro del box doccia, per non pagare la sostituzione non l’ha comunicato al proprietario e ha applicato la classica tendina di tessuto; in questo caso il proprietario, alla riconsegna dei locali, potrà chiedere di rivalersi sul deposito cauzionale per coprire i costi che dovrà sostenere per il ripristino del box doccia.

In futuro faremo sicuramente un approfondimento su quelli che potrebbero essere o meno considerati dei danni tali da attingere alla Cauzione, per il momento basti sapere che, se l’immobile viene riconsegnato nelle stesse condizioni in cui il conduttore l’ha ricevuto, salvo il normale deperimento delle cose, la Cauzione si restituisce contestualmente alla riconsegna delle chiavi dell’appartamento.

Questa la considererei una prima infarinatura sull’ampio e dibattuto mondo delle locazioni, ma torneremo sicuramente sul punto, anche perché già da quello che ci siamo detti si possono aprire tante nuove questioni: quali sono le altre possibili durate contrattuali? Come si gestiscono invece gli affitti commerciali? Il proprietario può richiedere ulteriori garanzie?

Posso affittare anche singole stanze e, se sì, come funziona?

Nelle prossime pubblicazioni ne parleremo sicuramente, ma se non potete attendere contattateci!