Il Notaio ti da' una mano

È estremamente probabile che ognuno dei lettori di questo articolo sappia già che in Italia non è possibile effettuare una compravendita immobiliare senza l’intervento di un Notaio, ma perché esiste questo obbligo?

Come sempre, cercheremo di trattare questo argomento nel modo più approfondito e, al contempo, semplice possibile, nonostante ci aspetti un bel po’ di linguaggio legale.

Partiamo dai fondamentali: chi è il Notaio?

Il Notaio è un pubblico ufficiale, quindi un dipendente pubblico con il potere di autorizzare e certificare determinati atti e, allo stesso tempo, un libero professionista che lavora in uno studio privato; in quanto pubblico ufficiale il Notaio rappresenta la volontà della pubblica amministrazione, o dello Stato, per semplicità.

Ma quindi perché la pubblica amministrazione si interessa, per tramite del Notaio, delle operazioni immobiliari che avvengono tra due o più persone?

Principalmente i motivi sono da ricondurre alla tutela degli interessi di alcuni soggetti:

1)        Acquirente e venditore;

2)        Erario;

3)        L’intera comunità;

1) È chiaro che i più ovvi sono proprio i primi due, acquirente e venditore, dove solitamente il primo è ritenuto il soggetto più debole e meritevole di maggior tutela. Nei confronti di questi il Notaio esercita una funzione di garanzia; per stipulare l’atto di compravendita (Rogito), infatti, il pubblico ufficiale esamina obbligatoriamente un certo numero di documenti, forniti dalle parti o dall’agente immobiliare, attraverso i quali deve riuscire ad accertare delle informazioni fondamentali sull’immobile oggetto della compravendita.

La prima e la più ovvia, ad esempio, è la proprietà dell’immobile, deve essere chiaro oltre ogni dubbio che il proprietario sia effettivamente la persona che si presenta come venditore e, qualora ci fossero più venditori, deve essere accertato che sia volontà di tutti vendere l’immobile. È anche estremamente rilevante sapere come il venditore è diventato, a suo tempo, proprietario dell’immobile, ad esempio comprandolo, ricevendolo in eredità oppure in donazione (sul perché è importantissimo conoscere questo aspetto dedicheremo un intero articolo in futuro).

Concluse le verifiche sulle persone, si passa alle verifiche sull’immobile, altro argomento vasto e in continua espansione su cui dedicheremo più articoli, basti però sapere che, in Italia, perché un immobile sia compravendibile non basta semplicemente che esista ma, a seconda dei casi, bisogna poter dimostrare che è stato costruito a seguito di un’autorizzazione comunale e nel rispetto di alcuni criteri che ne determinano l’abitabilità o agibilità. Se il Notaio non è in grado, con i documenti ricevuti, di poter dire oltre ogni dubbio che un dato immobile è regolare, la compravendita non potrà avvenire.

2) In che senso il Notaio tutela gli interessi dell’erario?

Forse non tutti sanno che quando arriva il momento tanto temuto, il pagamento del Notaio, noi in realtà stiamo pagando, oltre alla parcella, anche le imposte sull’acquisto della casa.

Il pubblico ufficiale infatti ha anche il compito e la responsabilità di ricevere dall’acquirente e poi versare all’erario le imposte stabilite per acquistare immobili; in questo senso il Notaio, sostituendosi all’acquirente nel versare le imposte, tutela gli interessi dell’erario.

3)  Forse capire perché la figura del Notaio tuteli gli interessi dell’intera comunità è anche meno intuitivo del punto 2), ma basta in realtà ragionare su quanto abbiamo detto finora; l’obbligatorietà di un pubblico ufficiale che garantisca, con l’atto pubblico scritto di suo pugno, che su un dato immobile ha acquisito la documentazione necessaria a ritenerlo trasferibile, costituisce un valore aggiunto anche per i futuri proprietari di quello stesso bene che potranno risalire con precisione a tutta la cronistoria dell’immobile.

L’atto del Notaio, essendo per l’appunto un atto pubblico, ha anche la funzione di rendere noto a tutti, e non solo a compratore e venditore, la titolarità di quel bene.

Per capire meglio questo concetto pensiamo a cosa avviene invece nel caso dei beni mobili: Tizio entra in un bar e appoggia l’ombrello nell’ombrelliera; Caio, uscendo, lo prende. Il primo fa per protestare, ma non ha alcun titolo che dimostri che l’ombrello è effettivamente suo, in questo caso vige la regola che il possesso vale il titolo, l’unico modo per dimostrare la proprietà di un bene mobile è possederlo. Questo tipo di confusione non potrà mai esistere invece nel caso di beni immobili, che passano di proprietario in proprietario solo mediante atti pubblici, che siano compravendite, successioni o donazioni. Paradossalmente, potrei possedere un immobile di cui non mi occupo per decenni, per una ragione o per l'altra, e continuare ad avere titolarità su questo senza il bisogno di dimostrarlo a nessuno.