Donazione: novità 2026

Forse avrete sentito parlare, nelle ultime settimane, delle novità introdotte dal cosiddetto Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025) in tema di immobili ricevuti per donazione.

In questo articolo abbiamo pensato di parlarvene più in dettaglio, dal punto di vista di un agente immobiliare; tuttavia, prima di parlare di cosa è cambiato, capiamo in dettaglio come funzionavano le cose prima.

Fino alla fine del 2025 vendere un immobile ricevuto per donazione richiedeva un’attenzione particolare, questo perché potenzialmente una donazione può avere, come scopo occulto, quello di avvantaggiare un erede legittimo piuttosto che un altro oppure, in alcuni casi, svantaggiare gli eredi legittimi a vantaggio di un soggetto terzo che riceveva l’immobile donato.

Ma in che senso svantaggiare?

Riflettiamo su un caso concreto: immaginiamo una classica famiglia, padre, madre e un figlio, che chiameremo Tizio. Come regalo per i 18 anni di Tizio il papà, con grande modestia, decide di donargli una casa, e fin qui tutto bene.

Anni dopo il papà viene a mancare e Tizio, che nel frattempo si è creato una famiglia, ha necessità di trovare una casa più grande e, quindi, di vendere l’immobile donato.

Immaginiamo adesso che a vendita già avvenuta si faccia avanti un nuovo soggetto, che chiameremo come da copione Caio, che non solo risulta essere anch’esso un figlio dello stesso padre, ma che allo stesso tempo pretende la restituzione dell’immobile donato, in quanto questo avrebbe dovuto essere parte della sua eredità in morte del papà.

Può Caio avanzare questa pretesa?

Facciamo finta che l’eredità del padre consistesse soltanto in quell’immobile, in questo caso il patrimonio del defunto andava, per legge, metà alla moglie e l’altra metà divisa in parti uguali tra i figli. Se il papà, per tentare di estromettere Caio dall’eredità, ha proceduto a donare a Tizio l’immobile prima di morire, allora questo certamente dopo la morte potrà agire, con un’azione giudiziale che si chiama “restituzione”, per riappropriarsi di quella che sarebbe stata la sua quota di eredità legittima.

Tradotto questo significava, fino ad oggi, che l’erede danneggiato dalla donazione e dalla vendita dell’immobile donato poteva pretendere, e ottenere, l’annullamento dell’atto di vendita e la restituzione del bene.

Per questo motivo fino all’anno scorso si usava una particolare cautela nel compravendere immobili donati, soprattutto in casi in cui era nota la presenza di un altro erede che avrebbe potuto esercitare l’azione di restituzione. Nei casi di acquisto con mutuo, ad esempio, le banche non concedevano il finanziamento se non veniva sottoscritta prima, dal venditore, un’apposita polizza assicurativa (chiamata “donazione sicura”) a copertura proprio del rischio derivante da potenziali eredi sconosciuti.

E oggi cosa è cambiato?

Nell’ambito delle azioni concesse dall’erede danneggiato nulla, questi potrà sempre richiedere giustizia per il danno subito ma, e qui cambia tutto, non potrà più pretendere la restituzione del bene, ma solo un indennizzo pari a quella che avrebbe dovuto essere la sua quota.

Questo nuovo approccio certamente potrà scontentare, almeno in parte, chi effettivamente si ritrova danneggiato da un’operazione fatta, volutamente o meno, a suo danno; tuttavia grazie a questo nuovo disegno di legge avranno maggior tutela tutti gli acquirenti che, successivamente all’acquisto, rischiavano prima di trovarsi nella condizione di perdere la casa acquistata.

Dunque, per tirare le somme di questi arzigogolati discorsi, state cercando casa da comprare e vi siete innamorati di un’immobile che è stato donato? Dal 2026 potete procedere senza timore alcuno, in nessun caso un erede potrà più rivalersi sull’immobile di vostra proprietà.