Caparra o acconto: due mondi diversi

Uno dei pochi aspetti che accomuna la vendita o l’affitto di un immobile è che, in entrambi i casi, si prevede generalmente il versamento di una caparra confirmatoria.

In queste righe proveremo a chiarire una volta per tutte come funziona e a cosa serve versare una caparra partendo proprio da due dei luoghi comuni più diffusi a riguardo, ad esempio:

“Se il proprietario di casa si ritira dalla proposta dovrà restituirmi il doppio della caparra”

Ipotizziamo di aver fatto una proposta di acquisto che è stata accettata, alla proposta era abbinato un assegno di caparra di 10.000€ che ho consegnato al proprietario ed è stato incassato. Ora, se il proprietario per qualunque motivo cambia idea, mi ridà il mio assegno di 10.000€ (non fisicamente ovviamente, ma mi rende quell’importo) e mi verserà lui 10.000€. All’atto pratico io acquirente non ho guadagnato 20.000€, ma 10.000€, e questo perché la caparra confirmatoria simboleggia la cifra per la quale io e il venditore reciprocamente ci impegniamo. Questa nozione che può sembrare banale è in realtà importante, perché dire che il venditore restituisce il doppio della caparra può far pensare che l’acquirente sia maggiormente tutelato, quando invece la tutela è la stessa ed è pari alla cifra per la quale ci si è impegnati, in questo caso i 10.000€. Alla luce di questo risulta chiaro come anche per il venditore l’importo della caparra sia molto importante; capita spesso che questi richiedano caparre di importo molto elevato rispetto al valore della compravendita (esempio 20.000€ su una casa che ne vale 120.000€), tuttavia richiedere questo tipo di somma significa anche, potenzialmente, mettersi a rischio nel momento in cui, per qualunque imprevedibile motivo, io non fossi più nella posizione di poter vendere. Un consiglio informale per tutti i venditori, non richiedete caparre maggiori delle somme che potreste gestire, perché nella vita non si sa mai cosa può succedere e potreste trovarvi “costretti” a vendere quando non vorreste più farlo, perché impossibilitati a corrispondere agli acquirenti la somma che voi stessi avete richiesto. Tutto quanto detto finora si applica anche all’affitto, dove normalmente quando ci si propone per affittare una casa si lascia a titolo di caparra una somma pari alla prima mensilità di canone.

“Ho lasciato al venditore un acconto sul prezzo, se cambia idea mi restituisce il doppio”

In questa frase gli errori sono ben due, il primo, se siete stati attenti, riguarda il restituire il doppio, ciò di cui parlavamo sopra, il secondo invece è terminologico: acconto e caparra confirmatoria non sono ASSOLUTAMENTE la stessa cosa.

Se tra acquirente e venditore c’è uno scambio di denaro, i famosi 10.000€ di cui sopra, e io acquirente voglio che questo denaro venga considerato come caparra confirmatoria, devo specificarlo per iscritto.

Questo aspetto è fondamentale per non incorrere in brutte sorprese, per quanto noiosa sia la terminologia “legalese” non possiamo ignorarla o sottovalutarla quando facciamo operazioni importanti come le compravendite di immobili.

Quei famosi 10.000€ possono pacificamente essere considerati un acconto sul prezzo, se non si prevede un diverso titolo, e sapete in cosa l’acconto è diverso dalla caparra confirmatoria?

Esatto, proprio nella famosa “restituzione del doppio”, anche se ormai sappiamo che è impreciso definirla così.

Quando scelgo di dare al venditore un acconto questo, se cambia idea, dovrà restituirmi solo quella somma; quindi, io acquirente rientro in possesso dei miei 10.000€, è vero, ma non potrò pretendere dal venditore che mi risarcisca per una somma uguale, avrò solo la restituzione, a meno che io non abbia tempo, voglia e soldi da spendere in una causa finalizzata a quantificare il maggior danno.

Dall’altra parte se sono io acquirente a cambiare idea avrò comunque perso quella somma, che il venditore non è tenuto a restituirmi.

Come avremo modo di approfondire in altri articoli, è fondamentale quando si compra stipulare un preliminare di compravendita chiaro, che non lasci spazio ad alcuna interpretazione, e mai, nel modo più assoluto, affidarsi unicamente alle parole o alla celebre stretta di mano.